Condominio e Manutenzione Straordinaria: come impostare le assemblee decisionali
Con queste note vorrei chiarire quelle che, in base alla mia esperienza ormai consolidata, dovrebbero essere le fasi per impostare correttamente una decisione assembleare per i cosiddetti “Lavori di Manutenzione Straodinaria” alla struttura di fabbricato condominiale sulle parti comuni ed esaminare le condizioni necessarie per una corretta impostazione in fase di decisione assembleare.
1° Assemblea: Tipicamente è la prima assemblea in cui viene evidenziata (da parte dei condomini o dell’amministratore) la necessità di intervenire con lavori di “manutenzione esterna straordinaria” a parti comuni condominiali (restauro superficiale e tinteggiatura di Facciate, Balconi, Frontalini, Velette, sistemazione Copertura, gronde e pluviali, isolamento termico alle pareti, ecc.).
In questa prima fase l’amministratore ha il compito di individuare un Tecnico Esperto in materia che sappia analizzare preventivamente la situazione per poi consigliare il miglior intervento per il caso concreto.
Per Tecnico Esperto in materia non intendo un progettista generico di pratiche edilizie, ma qualcuno che, curriculum alla mano, dimostri di aver diretto e gestito correttamente, in qualità di professionista incaricato, almeno più di 10 cantieri simili per caratteristiche dimensionali e prestazionali, in qualità di Direttore dei Lavori, Progettista Energetico e Coordinatore alla Sicurezza.
Quindi, non è corretto deliberare, in questa prima assemblea, genericamente un cosiddetto “capitolato” (computo metrico) su opere generiche senza avere un parere preventivo da parte di un Tecnico Esperto che possa suggerire e guidare la decisione dell’assemblea per una corretta impostazione dei lavori.
Spesso, infatti, gli amministratori riportano indistintamente tutte le richieste da parte dell’assemblea dei condomini, senze alcun filtro di tipo tecnico, pertanto capitano situazioni in cui si deliberano richieste di capitolati e opere su più parti di fabbricato, anche non direttamente collegate fra loro, facendo credere di porter realizzare tutti i lavori contemporaneamente (impermeabilizzazioni cantine con rifacimento coperture, facciate, termocappotti, ecc..) oppure opere non necessarie o inutili, generando solo confusione, incertezza, tensioni e una entità di costi che non consente una vera programmazione degli interventi più urgenti.
Solitamente in questi casi, trovato un tecnico non esperto, vengono sviluppati capitolati generici e spesso imprecisi, che portano solo a rimandare gli interventi urgenti a scapito della conservazione del fabbricato e della sicurezza dei residenti.
2° Assemblea: A seguito di quanto deliberato durante prima assemblea, il Tecnico esperto avrà svolto il sopralluogo sull’immobile ed esperito le verifiche del caso, quindi, dovrà definire nel dettaglio gli interventi necessari, secondo una impostazione di priorità che valuterà egli stesso in funzione dell’economia dei lavori, del relativo svolgimento in sicurezza, dell’utilizzabilità del fabbricato, della situazione di conformità urbanistica ed edilizia, degli accessi a negozi o attività, dei permessi edilizi, della presenza di abusi, ecc.; In questa seconda assemblea si deve dare conto, quindi, di un analisi generale su tutti gli aspetti e si definirà più specificatamente su quali opere concentrarsi prioritariamente con un capitolato ad Hoc.
In questa fase, se del caso, si darà incarico con delibera al Tecnico Esperto, sulla base di quanto relazionato, di sviluppare un capitolato puntuale sulle opere da realizzare prioritariemente e di raccogliere almeno n°3 offerte da parte di ditte qualificate.
3° Assemblea: Il Tecnico Esperto incaricato in questa assemblea dovrà illustrare dettagliatamente i seguenti aspetti:
- Analisi ed illustrazione del capitolato dei lavori, per modalità tecnica e prestazionale;
- Analisi e comparazione delle offerte ricevute dalle ditte qualificate sulla base del capitolato prodotto dal tecnico incaricato, evidenziando le criticità in funzione di una analisi dei costi unitaria su singola voce tesa ad evidenziare errori, sotto o sovra valutazioni di costo da parte delle imprese selezionate;
- Pareri in merito alla qualificazione tecnico professionale delle ditte che hanno presentato offerta e alla loro corretta interpretazione dei lavori da eseguire;
Dopo questa illustrazione tecnica effettuata nella 3° assemblea, sulla base di quanto evidenziato e in funzione di un ulteriori approfondimenti svolti o richiesti, l’assemblea dei condomini potrà deliberare coscientemente l’affidamento delle opere previste e valorizzate in capitolato ad una impresa specifica.
In questa fase, quindi, se del caso, si delibererà anche l’importo totale dei lavori (con una quota di imprevisti mai sotto al 10%), l’incarico prefessionale del Tecnico Esperto (che tenga conto della Direzione lavori, contabilità e del coordinamento sicurezza), e il mandato all’amministratore di occuparsi della ripartizione straordinaria, firma contratto e delega per negoziore sconti o abbuoni.
Per non dilapidare risorse economiche, quindi, e per realizzare esattamente le opere necessarie e richieste, tutte e tre le fasi sopra analizzate necessitano di un Tecnico Qualificato che sappia operare con competenza e professionalità, che andrà coinvolto fin dalla prima assemblea.
Pertanto il nostro studio professionale rimane a disposizione di amministratori e condomini per agevolare questo percorso decisionale, sulla base della nostra certificata esperienza nel settore dei lavori condominiali.
