Tempo fa ci siamo occupati della conformità urbanistica degli immobili, condizione necessaria, ma non sufficiente, per la compravendibilità dei nostri immobili.
Ora ci occupiano, invece, della conformità catastale che, seppur più semplice da rettificare rispetto a quella urbanistica (qualora vi siano delle incongruenze), dal 2010 è divenuta per legge obbligatoria, pena la nullità della atto.
La L. 122/2010 ha introdotto uno stringente principio di conformità catastale negli atti notarili di compravendita che prevede:
“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Pertanto rispetto a quanto previsto la dichiarazione di conformità catastale può essere resa:
1) Dagli intestatari;
2) Da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento;
Nel tempo sono state emanate norme deontologiche e comportamentali da parte degli organi di governo dei notariati che prevedono, attraverso la sottoscrizone di protocolli di intesa con gli ordini tecnici, l’obbligatorietà della dichiarazione di conformità da parte di un tecnico abilitato secondo modalità condivise (chiamata in alcuni casi “Relazione Tecnica Integrata”),” a tutela del cittadino venditore-compratore” in quanto l’intestatario cittadino, di norma, non ha alcuna compentenza tecnica che gli possa consetire di svolgere i riscontri e le verifiche previste dalla norma.
E’ importante sottolineare come la mancata conformità Catastale pone, di fatto, l’atto come NULLO, con drammatiche conseguenze per il venditore; pertanto è importante che quest’ultimo si rivolga a tecnici abilitati e competenti per svolgere i riscontri necessari e non affidarsi al primo che capita.
Si sottolinea che, come per la conformità urbanistica, per svolgere tutte le verifiche del caso sono necessari sopralloghi e accessi agli atti anche laboriosi e complessi pertanto è necessario fare estrema attenzione ad offerte stracciate trovate su internet (e non solo) (prive di sopralluoghi ed accesso agli atti) che pongono il venditore, comunque, in condizione drammatica con rivalse di centinaia di migliaia di euro a fronte di atto NULLO, magari per aver risparmiato pochi euro in sede di incarico professionale.
In base alla nostra esperienza professionale quello che non viene mai percepito ed analizzato con attenzione da parte del venditore è l’ordine di grandezza dell’operazione economica che si va ad espletare e delle relative conseguanze in caso di mancate confomità (sia catastale, sia urbanistica) in funzione di transazioni monterie che “di norma” (per una abitazione o un appartamento) possono partire da 100.000 euro per arrivare a 500.000 euro e oltre.
Il nostro studio professionale, che opera da sempre secondo rigorosi standard di qualità, si pone come scopo prioritario la tutela del cliente con costi parametrati al lavoro da svolgere con la massima professionalità e competenza.
Vi invitiamo a contattarci per informazioni.
