Ogni immobile è legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato presso il comune in cui è stato realizzato.
Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è una informazione necessaria in caso di compra-vendita, richiesta di un mutui, stime ed altre situazioni in cui risulta importante essere certi della compra-vendibilità dell’immobile e del suo valore di mercato e, comunque, nei casi in cui si possa dubitare della “conformità alla norme” del manufatto che si possiede.
In estrema sintesi e semplificando al massimo, la corrispondenza tra il progetto depositato in comune e lo stato di fatto reale definisce o meno la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.
Ogni immobile, per essere realizzato o modificato, deve essere autorizzato da un procedimento amministrativo denominato Titolo Abilitativo.
La normativa di riferimento fondamentale per l’Italia è attualmente il Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01 e per la regione Emilia Romagna e la Legge Regionale 15/2013 e s.m.i. 23/2004 e s.m.i.
I titolo abilitativi fondamentali con cui può essere autorizzato un edificio sono stati diversi negli anni:
Abbiamo per prima la Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150; poi la Concessione Edilizia: dal 1977 con la Legge 10/77; ed il Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01.
Sono stati introdotti, poi sempre dal TUE Dpr 380/01 anche in edilizia dei Titoli Abilitativi completamente asseverati dal professionista abilitato DIA e SCIA (oltre a CIL e CILA più recenti per opere minori) che agisce in qualità di pubblico ufficiale.
I Condoni Edilizi “concorrono o determinano” anch’essi a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio. I condoni sino ad ora sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.
Per immobili precedenti al 1942 si considera, tipicamente, come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940 ma ci possono essere anche altre modalità, in funzione del comune e della regione in cui è realizzato l’immobile.
Di norma le responsabilità collegate alla conformità urbanistica in caso di compravendita non sono a carico del notaio (come erroneamente si potrebbe pensare) ma, bensì, del venditore, che per tutelarsi può affidare la redazione di una analisi di conformità ad un Tecnico abilitato.
Il Tecnico abilitato, può o non può, attestarne al conformità al/ai progetto/i presentato/i in base ad una analisi tecnica che può avere diversi livelli complessità in funzione della “storia” dell’immobile e questa analisi ha spesso possibili ricadute sul valore del medesimo immobile.
E’, quindi, importante impostare una analisi tecnica, prima di mettere in vendità il proprio immobile, per determinare la conformità urbanistica ed edilizia (che comprenda accessi agli atti comunali, sopralluoghi, misurazioni e comparazioni) e, quindi, anche il suo valore di mercato, al fine da tutelarsi da sgradire sorprese in ordine alla validità o annullabilità dell’atto di compravendita, per omesse o inesatte verifiche, con pesanti conseguenze a carico del venditore.
Si sottolinea che, come per la conformità catastale,per svolgere tutte le verifiche del caso sono necessari sopralloghi e accessi agli atti anche laboriosi e complessi pertanto è necessario fare estrema attenzione ad offerte stracciate trovate su internet (e non solo) (prive di sopralluoghi ed accesso agli atti) che pongono il venditore, comunque, in condizione drammatica con rivalse di centinaia di migliaia di euro a fronte di atto NULLO, magari per aver risparmiato pochi euro in sede di incarico professionale.
In base alla nostra esperienza professionale quello che non viene mai percepito ed analizzato con attenzione da parte del venditore è l’ordine di grandezza dell’operazione economica che si va ad espletare e delle relative conseguanze in caso di mancate confomità (sia catastale, sia urbanistica) in funzione di transazioni monetarie che “di norma” (per una abitazione o un appartamento) possono partire da 100.000 euro per arrivare a 500.000 euro e oltre.
Il nostro studio professionale, che opera da sempre secondo rigorosi standard di qualità, si pone come scopo prioritario la tutela del cliente con costi parametrati al lavoro da svolgere con la massima professionalità e competenza.
